مضرات تراکم بیش از حد شهری

۱-مدیران شهری براساس یک برداشت غلط، تراکم ساختمانی را بالا می‌برند تا هزینه اداره شهر و تامین زیرساخت‌ها کاهش پیدا کند اما این رابطه تا حد معین، برقرار است که مرز آن را آستانه جمعیت‌پذیری مناطق تعیین می‌کند به‌طوری‌که چنانچه بارگذاری از آستانه تحمل منطقه تجاوز کند، رابطه معکوس می‌شود و با افزایش تراکم، هزینه شهر نیز افزایش خواهد یافت. مصداق این واقعیت را می‌توان در ناتوانی سیستم حمل و نقل شهری برای پاسخگویی به جمعیت در برخی شهرها و ناچار شدن شهرداری‌ها در ایجاد اتوبان دو طبقه و ... تحلیل کرد.
مدیریت شهری به دلیل کاهش نیافتن هزینه تامین زیر ساخت‌های شهر مجبور به ارائه طرح بزرگ شهری و عمرانی برای کسب درآمد و اداره شهر می‌شود.
در حالی که در تجربه ساخت‌وساز‌های بلند مرتبه در سایر کشورهای دنیا از جمله سبک بلندمرتبه‌سازی اواخر قرن نوزدهم آمریکا تحت عنوان مکتب شیکاگو، عمده ساخت وساز‌ها به کاربری‌های تجاری و اداری اختصاص داشته است نه کاربری‌های مسکونی اما تجربه ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در ایران به ویژه در نیم قرن گذشته بیشتر به سمت ساخت‌وسازهای مسکونی رفته است که منجر به افزایش جمعیت مهاجر شهرهای بزرگ شده است.



۲-«بهره‌برداری بیشتر مالکان از شهر با تراکم فروشی»
وقتی شهرداری‌ به واسطه اخذ مبلغی از مالک، به آن اجازه می‌دهد طبقه بیشتری به ساختمانش اضافه کند، در اصل اجازه بهره‌برداری بیشتری از شهر را به آن‌ها واگذار می‌کند. ، تعادل جمعیتی منطقه برهم می‌خورد و سرانه‌ها کاهش می‌یابد. این در صورتی است که استفاده از خدمات و امکانات شهری حق همه شهروندان است. با فروش تراکم و گرفتن مبلغی توسط شهرداری در مقابل صدور مجوز برای طبقات بیشتر
(تنها مالکان و شهرداری ذی‌ نفع این قانون می‌شوند)



۳-«استفاده بیشتر از منافع شهر توسط مالکان مسکن»
و کمک به چند مسکنی شدن برخی مالکان به جای تامین مسکن برای خانواده‌های کم استطاعت از جمله مشکلات حائز اهمیت «تراکم فروشی» است.زیرا در شرایطی که بازار مسکن فاقد مالیات‌های تنظیمی است؛ با بازسازی مسکن قبلی، مالکان صاحب چند مسکن دیگر می‌شوند که توزیع و عرضه مسکن بین همه اقشار غیرقابل مدیریت خواهد بود و در نهایت  به چند مسکنی شدن مالکان کمک می‌کند.  

۴-تاثیرگذاری بر قیمت زمین و فساد اداری و سفته‌بازی زمین در نظام‌های اداری.اکنون بیش از ۵۰ درصد درآمدهای شهرداری تهران از محل درآمدهای ناپایدار فروش تراکم و تغییر کاربری تامین می‌شود.وافزایش درآمد شهرداری‌ها با فروش تراکم جنبه قانونی به خود گرفته است

۵-تراکم زیاد ساختمانی بیش از آنکه مساله‌ای را حل کند به ایجاد مسائل جدید همچون رفتارهای ناهنجار می‌انجامد. در این زمینه نیز به تحقیق انجام شده در کشور آمریکا اشاره دارد که ارتفاع ساختمان‌ها با میزان جرم و جنایت رابطه مستقیمی دارد به طوری که میزان وقوع جرم و جنایت در ساختمان‌های با تراکم مسکونی زیاد ۳۸ درصد بیش از سایر ساختمان‌ها است.

۶-آسیب ساختار اقتصادی و اداری.نهاد شهرداری را از جایگاه حراست از حقوق شهروندان به جایگاه صدور مجوز ساخت‌وسازهای پرسود تبدیل کرده است. تبعات این رویه معیوب تنها در سیستم شهرداری‌ها متوقف نمی‌شود و به تدریج به سایر دستگاه‌ها و نهادها همچون نهادهای انقلابی، نظامی و بانک‌ها سرایت می‌کند.

۷-تراکم فروشی از یک‌سو موجب می‌شود ارزش تراکم به قیمت ملک افزوده شود و ملک را در حد کالایی در خدمت بازار تنزل دهد و از سوی دیگر زمینه ملاحظات غیرقانونی را فراهم می‌کند و درحال حاضر این عمل به‌ الگوی نادرست کسب درآمدهای ناپایدار برای شهرداری‌ها تبدیل شده است

۸-اختلال در تعادل سرانه‌های شهری با فروش تراکم ساختمانی.با افزایش تراکم‌های ساختمانی و در پی آن افزایش تراکم جمعیتی، سرانه‌های شهری کاهش می‌یابد. 

۹-طبق  قانون نظام مهندسی اپارتمان باید نهایتا تا یک سوم ارتفاع معبر باشد تا در صورت جنگ یا حوادث طبیعی باعث مسدود شدن معبر نشود تا راه برای کمک باز باشد. تهران معبر ۶ متره اپارتمان ۲۰ متره . فاجعه اس . یه زلزله بیاد یا یه جنگ شدید بشه هیچ کمکی نمیرسه هیچ راهی باقی نمیمونه و تمام خیابان ها مسدود میشه

۱۰-ترافیک
۱۱-تصادفات
۱۲-آلودگی هوا 
۱۳-اتلاف وقت
۱۴-الودگی صوتی
۱۵-حدر رفت سوخت
۱۶-اتصال زنجیره‌ای ناهمگون
۱۷-الودگی ناشی از زباله آلودگی‌های زیست‌محیطی
۱۸-سلامت جسم و روان و مصرف دارو و هزینه آن
۱۹-...